Ukryte koszty zakupu nieruchomości za granicą, o których warto wiedzieć

Cena w ogłoszeniu rzadko odpowiada kwocie, którą kupujący rzeczywiście musi przygotować. Przy mieszkaniu kosztującym 250 tys. euro różnica między ceną ofertową a pełnym kosztem wejścia może wynieść od 20 do ponad 40 tys. euro. Nie chodzi przy tym wyłącznie o prowizję pośrednika. Największe pozycje to podatki transakcyjne, obsługa prawna, tłumaczenia, rejestracja własności, koszty finansowania i wydatki, które pojawiają się już po odebraniu kluczy.

Najbezpieczniejsze założenie dla osoby kupującej nieruchomość w Europie Południowej brzmi: do ceny zakupu trzeba doliczyć przynajmniej 10–15 proc., a przy bardziej skomplikowanej transakcji, drogim pośredniku lub zakupie we Włoszech nawet 16–18 proc. Jeżeli budżet wystarcza wyłącznie na cenę z ogłoszenia, nieruchomość jest po prostu za droga.

Podatki i opłaty transakcyjne potrafią zmienić opłacalną ofertę w kosztowny błąd

Największą pozycją dodatkowego budżetu jest zwykle podatek od nabycia nieruchomości. Jego wysokość zależy nie tylko od kraju, lecz także od regionu, wartości lokalu, rodzaju sprzedającego oraz tego, czy kupowane mieszkanie będzie głównym miejscem zamieszkania, drugim domem czy inwestycją.

W Hiszpanii zakup nieruchomości z rynku wtórnego jest obciążony regionalnym podatkiem ITP. Typowe stawki mieszczą się w granicach 6–11 proc., ale nie istnieje jedna stawka obowiązująca w całym kraju. W Katalonii czy Wspólnocie Walenckiej podstawowy poziom może sięgać około 10 proc., podczas gdy inne regiony stosują niższe stawki lub progi zależne od ceny.

Przy zakupie nowego lokalu od dewelopera zamiast ITP pojawia się najczęściej:

• 10 proc. IVA, czyli hiszpańskiego VAT-u dla lokalu mieszkalnego,
• około 0,5–1,5 proc. AJD, czyli podatku od czynności dokumentowanych,
• opłaty notarialne i rejestrowe, zwykle od około 1,5 do 3 tys. euro,
• honorarium prawnika, najczęściej 1–1,5 proc. ceny lub ustalona kwota minimalna.

Mieszkanie z rynku wtórnego w Alicante wystawione za 200 tys. euro może więc wymagać budżetu bliższego 222–228 tys. euro. Nowy apartament w tej samej cenie, po doliczeniu IVA, AJD i obsługi transakcji, może kosztować łącznie około 225–230 tys. euro.

W Portugalii kupujący płaci podatek IMT, którego wysokość jest progresywna i zależy od wartości oraz przeznaczenia nieruchomości. Do tego dochodzi 0,8 proc. opłaty skarbowej, a przy kredycie również opłata od wartości finansowania. W praktyce pełne koszty wejścia najczęściej wynoszą 7–10 proc. ceny, choć w droższych transakcjach lub przy zakupie drugiego domu mogą być wyższe.

We Włoszech różnica między zakupem „pierwszego domu” a nieruchomości wakacyjnej jest jeszcze bardziej dotkliwa. Przy zakupie używanego lokalu od osoby prywatnej podatek rejestracyjny może wynosić 2 proc. przy spełnieniu warunków programu prima casa, ale standardowo sięga 9 proc. wartości podatkowej. Nie zawsze jest on liczony od ceny zapisanej w umowie — podstawą może być wartość katastralna. To akurat bywa korzystne, lecz wymaga prawidłowego zastosowania mechanizmu prezzo-valore.

Do podatku dochodzą:

• notariusz: najczęściej 2–5 tys. euro,
• pośrednik: zwykle 3–5 proc. ceny plus VAT,
• prawnik lub niezależny doradca: około 1–2 proc.,
• geometra, czyli techniczny specjalista sprawdzający zgodność budynku: zazwyczaj 800–2 tys. euro.

We Włoszech irytujący dla polskiego kupującego jest model, w którym prowizję pośrednika często płacą obie strony transakcji. Agent reprezentujący proces sprzedaży nie zastępuje przy tym prawnika kupującego. Rezygnacja z niezależnej kontroli dokumentów tylko dlatego, że „agencja wszystko sprawdziła”, to jeden z najdroższych skrótów.

Przed podpisaniem rezerwacji trzeba sporządzić tabelę obejmującą osobno: cenę, podatek, notariusza, rejestr, pośrednika, prawnika, kontrolę techniczną i koszty kredytu. Dopiero suma tych pozycji pokazuje, czy oferta mieści się w budżecie.

Prawnik, tłumacz i kontrola techniczna nie są formalnością

Polski akt notarialny daje kupującemu poczucie, że notariusz kontroluje cały stan prawny nieruchomości. Za granicą zakres odpowiedzialności poszczególnych uczestników transakcji może wyglądać inaczej. Notariusz potwierdza zgodność aktu z prawem i dokonuje wymaganych czynności, ale nie zawsze prowadzi pełne badanie w interesie kupującego.

Dlatego honorarium niezależnego prawnika — zwykle 1–1,5 proc. ceny, z minimalną opłatą rzędu 1,5–3 tys. euro — należy traktować jako koszt obowiązkowy, a nie usługę premium. Prawnik powinien sprawdzić przynajmniej:

• tożsamość właściciela i jego prawo do sprzedaży,
• hipoteki, zajęcia, służebności oraz roszczenia osób trzecich,
• zaległości podatkowe i wspólnotowe,
• legalność rozbudowy, tarasu, basenu, garażu i zmian układu pomieszczeń,
• zgodność powierzchni w akcie, katastrze i rzeczywistym stanie budynku,
• możliwość wynajmu krótkoterminowego,
• ograniczenia wynikające z planu zagospodarowania lub ochrony zabytków,
• warunki zwrotu zadatku, gdy kontrola wykaże problem.

Szczególnie niebezpieczne są niezalegalizowane przebudowy. Na południu Europy spotyka się zabudowane tarasy, dodatkowe pokoje, baseny i aneksy, których nie ma w dokumentacji. Dopóki kupujący ogląda mieszkanie, problem wygląda jak kilka dodatkowych metrów powierzchni. Przy sprzedaży, remoncie, ubezpieczeniu albo kontroli urzędu może oznaczać odmowę finansowania, obowiązek legalizacji, karę lub nawet nakaz przywrócenia poprzedniego stanu.

Kontrola techniczna kosztuje zazwyczaj od 400 do 1,5 tys. euro, a przy domu wolnostojącym lub starszej willi więcej. Powinna objąć wilgoć, dach, instalację elektryczną, kanalizację, klimatyzację, stolarkę i konstrukcję. W apartamentach nad morzem szczególnie szybko zużywają się metalowe elementy balkonów, rolety, jednostki klimatyzacji i uszczelnienia wystawione na sól oraz intensywne słońce.

Trzeba również zaplanować tłumaczenia. Tłumaczenie umowy przedwstępnej, pełnomocnictwa, aktu i dokumentów bankowych może kosztować łącznie 300–1,2 tys. euro. Oszczędzanie na nim jest pozorne. Podpisywanie dokumentu w obcym języku na podstawie ustnego streszczenia agenta pozbawia kupującego możliwości późniejszego wykazania, że nie znał warunków transakcji.

Najważniejsza zasada: prawnik powinien zostać wybrany przez kupującego, a nie przez sprzedawcę lub pośrednika. Polecony specjalista może być kompetentny, ale przed zleceniem trzeba ustalić, kogo formalnie reprezentuje, jakie ma ubezpieczenie i czy występuje konflikt interesów.

Koszty zaczynają rosnąć także po przekazaniu kluczy

Nieruchomość kupiona za gotówkę nadal generuje stałe zobowiązania. Ich poziom trzeba policzyć jeszcze przed złożeniem oferty, szczególnie gdy lokal ma być wynajmowany jedynie przez część roku.

W apartamentowcach z basenem, ochroną, windami i ogrodem opłata wspólnotowa może wynosić 80–250 euro miesięcznie. W kompleksach z recepcją, siłownią, kilkoma basenami lub całodobową obsługą przekracza czasem 300–400 euro. Wysokość opłaty nie mówi jednak wszystkiego. Trzeba przeczytać protokoły wspólnoty i sprawdzić planowane remonty.

Jednorazowa składka na wymianę wind, naprawę elewacji lub hydroizolację garażu może oznaczać wydatek od 2 do 15 tys. euro na lokal. Właściciel płaci ją niezależnie od tego, czy korzysta z mieszkania przez cały rok. Niska cena lokalu w starszym kompleksie bywa skutkiem tego, że sprzedający zna już skalę planowanego remontu.

Do rocznych kosztów dochodzą między innymi:

• lokalny podatek od nieruchomości: od kilkuset do kilku tysięcy euro,
• ubezpieczenie: zwykle 200–700 euro rocznie,
• księgowość i rozliczenia nierezydenta: około 150–600 euro rocznie,
• zarządzanie najmem: najczęściej 15–25 proc. przychodu z wynajmu krótkoterminowego,
• sprzątanie po pobycie gości: zwykle 50–150 euro,
• serwis klimatyzacji: około 80–200 euro za jednostkę,
• utrzymanie basenu przy domu: przeciętnie 100–250 euro miesięcznie,
• internet, alarm i minimalne opłaty za media, nawet gdy lokal stoi pusty.

W Hiszpanii właściciel będący nierezydentem może mieć obowiązek rozliczania podatku także wtedy, gdy nieruchomość nie jest wynajmowana. Podstawą jest wówczas określony procent wartości katastralnej, traktowany jako hipotetyczny dochód. Sam podatek bywa umiarkowany, ale brak deklaracji może później utrudnić sprzedaż i wygenerować odsetki lub kary.

Kolejnym kosztem jest waluta. Kupujący zarabiający w złotych, a płacący w euro, ponosi ryzyko zmiany kursu między podpisaniem rezerwacji a aktem. Przy cenie 250 tys. euro ruch kursu z 4,25 zł do 4,35 zł zwiększa koszt zakupu o 25 tys. zł. Zwykły przelew bankowy może dodatkowo zawierać spread wynoszący kilka groszy na euro, co przy dużej transakcji oznacza kolejne tysiące złotych.

Nie należy wymieniać całej kwoty w ostatnim dniu. Rozsądniejszy układ to podział płatności na transze albo wcześniejsze zabezpieczenie kursu, gdy harmonogram transakcji jest już pewny. Trzeba jednak uważać na umowy terminowe: mogą ograniczyć ryzyko wzrostu euro, ale wiążą kupującego także wtedy, gdy zakup nie dojdzie do skutku.

Osobnego sprawdzenia wymagają zasady najmu. Samo to, że poprzedni właściciel wystawiał mieszkanie na Airbnb lub Booking.com, nie dowodzi, że działalność była legalna. Licencja może być przypisana do właściciela, wygasać przy sprzedaży albo wymagać ponownej rejestracji. Wspólnota mieszkaniowa również może ograniczać najem turystyczny. Lokal kupiony z założeniem 20–25 tygodni wynajmu rocznie może po transakcji nadawać się wyłącznie do najmu długoterminowego.

Trzeba też uwzględnić rozliczenia podatkowe w kraju położenia nieruchomości oraz w Polsce. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie oznacza, że dochodu nie trzeba wykazać. Sposób rozliczenia zależy od kraju, charakteru najmu, formy własności i polskiej rezydencji podatkowej. Pierwszą konsultację z doradcą najlepiej przeprowadzić przed zakupem, zwłaszcza gdy nieruchomość ma należeć do spółki, małżonków albo kilku członków rodziny.

Więcej informacji na: hd-estate.com.

FAQ

Ile pieniędzy ponad cenę nieruchomości trzeba przygotować?
Na popularnych rynkach europejskich bezpieczny budżet to zwykle 10–15 proc. ceny zakupu. We Włoszech, przy wysokiej prowizji pośrednika i standardowym podatku rejestracyjnym, koszty mogą zbliżyć się do 16–18 proc.

Czy zakup za gotówkę eliminuje większość opłat?
Eliminuje wycenę bankową, część opłat kredytowych i koszt odsetek, ale nie usuwa podatku od zakupu, notariusza, rejestracji, prawnika, tłumaczeń ani kontroli technicznej.

Czy można korzystać z prawnika poleconego przez agencję?
Można, ale dopiero po pisemnym potwierdzeniu, że reprezentuje wyłącznie kupującego i nie otrzymuje wynagrodzenia od sprzedawcy, dewelopera ani pośrednika. Przy niejasnej odpowiedzi należy wybrać inną kancelarię.

Czy licencja na wynajem przechodzi na nowego właściciela?
Nie zawsze. W części regionów jest związana z lokalem, w innych z właścicielem, a niekiedy przy sprzedaży trzeba wystąpić o nią ponownie. Status licencji powinien zostać potwierdzony w urzędzie, nie tylko w agencji.

Jak sprawdzić, czy wspólnota planuje drogi remont?
Trzeba zażądać protokołów zebrań z ostatnich dwóch–trzech lat, aktualnego budżetu, informacji o funduszu remontowym i uchwał dotyczących prac. Samo zaświadczenie o braku zaległości sprzedającego nie pokazuje przyszłych składek.

Czy tani dom do remontu rzeczywiście jest okazją?
Dopiero po sprawdzeniu legalności budynku i uzyskaniu kosztorysu. Remont starszego domu na południu Europy może kosztować 800–1,8 tys. euro za metr kwadratowy, a prace konstrukcyjne, dach, instalacje i legalizacja zmian mogą podnieść tę kwotę jeszcze bardziej.

Jaki dokument trzeba sprawdzić jako pierwszy?
Najpierw aktualny odpis z lokalnego rejestru nieruchomości wraz z informacją o hipotekach, zajęciach i właścicielu. Następnie należy porównać go z katastrem, dokumentacją budowlaną i rzeczywistym stanem lokalu.

Pierwszy krok nie powinien polegać na wpłacie rezerwacji. Najpierw trzeba policzyć pełny koszt zakupu, dodać roczne koszty utrzymania i pozostawić rezerwę wynoszącą co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości na naprawy oraz nieprzewidziane opłaty. Dopiero gdy ta suma mieści się w budżecie, należy przekazać dokumenty niezależnemu prawnikowi. Najpilniejszym błędem do usunięcia jest traktowanie ceny z ogłoszenia jak ceny końcowej.